Kentsel dönüşümde değerleme
Dönüşüm kararının sağlıklı verilebilmesi için mevcut taşınmazın, arsa paylarının ve proje sonrası bağımsız bölümlerin aynı teknik ve ekonomik çerçevede karşılaştırılması gerekir.
Kentsel dönüşüm değerleme raporu için ön teklif
Mevcut konut veya işyerinin değeri, arsa payı, yüklenici teklifi ve proje sonrası paylaşım için raporun amacı ayrı tanımlanır. İlk teklif için konum, taşınmaz türü ve incelemek istediğiniz konu yeterlidir; belge yüklemeniz gerekmez. Değerleme raporu, riskli yapı tespiti veya yapı güvenliği incelemesinin yerine geçmez.
Nihai raporlama uygun SPK/BDDK yetkili çözüm ortağı şirket üzerinden yürütülür. Hisseli taşınmaz uyuşmazlıklarında ortaklığın giderilmesi değerleme kapsamı da incelenebilir.
Değerleme hangi aşamalarda gerekir?
- Mevcut bağımsız bölümlerin ve arsanın güncel değerinin belirlenmesi
- Arsa payı ile fiilî kullanım ve ekonomik değer arasındaki farkların incelenmesi
- Yüklenici tekliflerinin alan, nitelik, maliyet ve değer bakımından karşılaştırılması
- Proje sonrası bağımsız bölüm dağılımı ve şerefiye farklarının analiz edilmesi
- Ek ödeme, kira yardımı, teslim süresi ve teminat koşullarının senaryolaştırılması
- Ortaklar veya malikler arasındaki uyuşmazlıklarda teknik dayanak oluşturulması
Proje geliştirme analizi ne sağlar?
İmar hakları, satılabilir alan, olası bağımsız bölüm karması, inşaat maliyeti, beklenen satış veya kira geliri, proje süresi ve riskler birlikte değerlendirilir. Amaç mimari proje üretmek değil; seçeneklerin ekonomik uygulanabilirliğini ve taraflara sağlayacağı değeri karşılaştırmaktır.
Kat karşılığı, hasılat paylaşımı veya maliklerin maliyete katıldığı modeller için farklı senaryolar hazırlanabilir. Böylece yalnızca metrekare değil; kat, cephe, kullanım türü, teslim standardı ve zaman etkisi de karar sürecine dâhil edilir.
6306 sayılı Kanunda rayiç değer neden önemlidir?
6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalarda, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğuyla alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı gündeme gelebilir. Bu satışlarda payın, Müdürlük veya İdare tarafından tespit edilen ya da ettirilen rayiç değerinden az olmaması esastır. Özel değerleme çalışması; müzakereyi ve teknik itiraz hazırlığını destekleyebilir, ancak idarenin yaptığı resmî rayiç değer tespitinin yerine kendiliğinden geçmez.
Anlaşmazlık ve dava sürecinde ekspertiz zorunlu mu?
Her kentsel dönüşüm anlaşmazlığında tarafların önceden özel bir ekspertiz raporu satın almasını zorunlu kılan genel bir kural yoktur. Bununla birlikte taşınmaz değeri, arsa payı, proje sonrası paylaşım veya zarar hesabı gibi hukuk dışında özel ve teknik bilgi gerektiren konularda mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 266'ncı maddesi uyarınca bilirkişi görüşü alınmasına karar verir.
Taraflar ayrıca aynı Kanunun 293'üncü maddesi kapsamında kendi uzmanlarından bilimsel mütalaa alabilir. Özel uzman raporu ile mahkemece atanan bilirkişi raporu aynı şey değildir; özel rapor, iddia ve itirazların teknik temellendirilmesine yardımcı olur fakat mahkemenin bilirkişi görevlendirmesini veya değerlendirmesini bağlamaz.
Satış ve idari işleme karşı dava süresi
6306 sayılı Kanun, Kanun kapsamındaki idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde dava açılmasını düzenler. Hangi işlemin hangi tarihte tebliğ edilmiş sayılacağı ve görevli yargı yolu somut dosyaya göre değerlendirilmelidir. Süre kaybı yaşanmaması için tebligat alındığında bir avukattan hukuki destek alınmalıdır.
Çalışma nasıl yürütülür?
- Tapu, arsa payı, mevcut yapı ve imar verileri incelenir.
- Mevcut değer ve proje sonrası senaryolar için karşılaştırılabilir veriler toplanır.
- Paylaşım, şerefiye ve maliyet farkları şeffaf tablolarla gösterilir.
- Çalışmanın kullanım amacına göre dosya, uygun yetkili değerleme şirketinin operasyonuna aktarılır.
Mevzuat dayanakları
- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
- 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — bilirkişi incelemesi ve uzman görüşü hükümleri
Bilgilendirme notu: Bu sayfa genel bilgi verir; hukuki görüş veya dava stratejisi değildir. Mevzuat ve uygulama değişebileceğinden somut işlem, tebligat ve süreler avukat tarafından ayrıca değerlendirilmelidir.