Endüstriyel gayrimenkul

Fabrika değerleme raporu

Fabrika, üretim tesisi, lojistik depo ve sanayi yapılarının değeri; yalnızca kapalı alan üzerinden değil, arsa, yapı, teknik özellikler, kullanım kabiliyeti ve pazar koşulları birlikte incelenerek belirlenir.

Türkiye genelinde teklif: İl/ilçe, yaklaşık arsa ve kapalı alan, kullanım durumu ile raporun amacı ilk değerlendirme için yeterlidir.

Fabrika değerlemesinde neler incelenir?

Arsanın konumu, yüzölçümü, imar durumu ve sanayi bölgesi özellikleri
Üretim, depo, idari bina ve yardımcı yapıların alanları ile fiziksel durumu
Tavan yüksekliği, taşıma kapasitesi, enerji altyapısı ve saha kullanım imkânları
Ruhsat, proje, yapı kullanma izin belgesi ve mevcut kullanımın yasal durumu
Ulaşım bağlantıları, lojistik erişim, çevresel etkiler ve genişleme olanağı
Benzer sanayi taşınmazlarının satış ve kira verileri

Hangi değerleme yöntemleri kullanılır?

Taşınmazın niteliği ve raporun kullanım amacına göre emsal karşılaştırma, maliyet ve gelir yaklaşımları birlikte veya ayrı ayrı kullanılabilir. Özel amaçlı yapılarda yeniden yapım maliyeti ve yıpranma; kiraya konu tesislerde ise sürdürülebilir gelir özellikle önem taşır.

Makine ve ekipman rapora dâhil midir?

Gayrimenkul ile makine-ekipman aynı değer kalemi değildir. Sabit tesisatın, üretim hattının veya taşınabilir makinelerin kapsama girip girmeyeceği teklif öncesinde açıkça belirlenmelidir. Gerekli olduğunda ayrı uzmanlık ve raporlama kapsamı oluşturulur.

Fabrika değerleme raporu hangi amaçlarla istenir?

Alım-satım kararı, teminat ve finansman, şirket aktiflerinin analizi, ortaklık veya miras paylaşımı, sigorta, yatırım fizibilitesi ve kurumsal raporlama başlıca kullanım alanlarıdır. Raporun sunulacağı banka, kurum veya taraf teklif aşamasında belirtilmelidir.

Yetkili şirket süreci nasıl yürür?

Seday Değerleme talebi ve kullanım amacını netleştirir; dosya, işin niteliğine uygun ve o tarihte birlikte çalışılan yetkili gayrimenkul değerleme şirketinin operasyonuna aktarılır. Saha incelemesi ve nihai raporlama ilgili şirket tarafından yürütülür.

Teklif için hangi bilgiler gerekir?

İl/ilçe, açık adres veya ada-parsel, yaklaşık arsa alanı, kapalı alan, tesisin kullanım durumu ve rapor amacı yeterlidir. Tapu, ruhsat, proje ve diğer belgeler kapsam netleştikten sonra güvenli kanaldan istenir.

Fabrika ekspertizinde taşınmaz ve işletme değeri ayrımı

Fabrikanın gayrimenkul değeri; üretim yapan şirketin, markanın veya tüm makine parkının değeriyle aynı değildir. Talepte arsa ve yapılar, sabit tesisat, makine-ekipman ve işletme unsurlarından hangilerinin inceleneceği açıkça ayrılmalıdır. Ayrı uzmanlık gerektiren kapsamlar teklif öncesinde ilgili şirketle netleştirilir.

Fabrika raporunun örneğinde hangi bölümlere bakılır?

Bir raporun yalnızca sonuç sayfasını görmek inceleme kapsamını anlamaya yetmez. Taşınmazın tanımı, rapor amacı ve tarihi, yasal durum, fiziksel inceleme, veri kaynakları, değerleme yaklaşımı, varsayımlar ve kapsam dışı unsurlar birlikte okunmalıdır. Başka bir tesise ait örnek rapor kendi fabrikanız için hazır bir değer görüşü değildir.

Depo ve üretim tesisi için ön görüşme kontrol listesi

Arsa ve kapalı alanın yaklaşık büyüklüğü
Üretim, depolama ve idari alanların kullanım durumu
Tesisin boş, mal sahibi kullanımında veya kiracı kullanımında olması
Makine-ekipmanın talep kapsamına dahil edilip edilmeyeceği
Raporu kullanacak banka, kurum veya işlem tarafı

Fabrika ve lojistik depo talepleri için Kocaeli, Sakarya ve İstanbul bölge rehberlerimizi inceleyebilirsiniz.